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文/朱文策 《南方都市報》房地產(chǎn)部副主任
10月17日晚，在深圳福田CBD的后備區(qū)域——龍華新區(qū)，房價開始突破了由潛龍曼海寧2010年5月創(chuàng)下的2.5萬元/平方米的天花板，卓越皇后道的開盤價格是：2.6萬元/平方米。此前一天這個區(qū)域剛賣出一塊包含9.8萬平方米安居房的商品房地塊，扣除安居房，商品房部分的綜合成本達到了2.5萬元/平方米。很明顯，卓越皇后道突擊賣樓高調(diào)定價的勇氣，就來自這個地價。
這只是一線城市近半年來所出現(xiàn)的地王、樓王的一個很小的縮影。9月4日，曾在上一輪市高潮中叫板萬科不幸敗北的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌，在北京買下農(nóng)展館地塊，樓面價達到了7.3萬元平方米，沒錯，7.3萬，這個價錢在30年前可以買到一套房，在現(xiàn)在的深圳也可以買深圳灣一號這樣的頂級豪宅。但這只是樓面地價，你知道他建好房后想賣多少錢嗎？“賣到15萬元平方米利潤不高，臨湖單位要賣到30萬元平方米”，這是老孫10月19日接受媒體采訪時公開說的。一般人的邏輯已經(jīng)很理解這樣的極端事件了，它只能再次印證了：在中國的房地產(chǎn)市場，只有你想不到的，而沒有你做不到的。15年來，一直是這樣。
從二季度開始，一線城市的樓市就變得炙手可熱。尤其像深圳這樣全國人口密度最高的城市，我們甚至想象不到除了2000-2002年和2007-2008年，它還有哪1年房子是不好賣的。前9個月，深圳的新房和二手房漲幅都超過了20%。9月，深圳新房的成交均價為21820元/平方米，相比去年12月份的18173元/平方米的成交價，漲幅達到了20.07%。永遠比新房價格更真實反映市場狀況的二手房價格，在9月逼近了3萬元/平方米（29456元/平方米），相比去年12月份的23524元/平方米，上漲了25.22%。
這些只是數(shù)據(jù)上的平均上漲，如果真正走訪民間，你會發(fā)現(xiàn)，真實的價格上漲遠比數(shù)據(jù)更加嚇人。媒體援引中聯(lián)地產(chǎn)披露的深圳前8月二手房價格漲幅榜TOP20顯示，像南山的小戶型樓盤友鄰公寓，8月份成交價格超過了3萬元/平方米，同比去年上漲了61%。這很恐怖嗎？不，可能反而不少。在寶安中心區(qū)的富通好旺角，受益于前海概念，8月份價格也超過了3萬元/平方米，漲幅接近60%，要知道，2005年這樓盤發(fā)售的時候，只有3800元/平方米。
如果說，2009年的房地產(chǎn)市場，超過了2007年樓市最為瘋狂的階段，那么現(xiàn)在，2013年的房地產(chǎn)市場，又已經(jīng)超過了2009年最為瘋狂的高位。無論是土地價格還是房屋價格，包括深圳在內(nèi)的一線城市的樓市，又明顯地呈現(xiàn)出失控的跡象。你可以繼續(xù)堅持認為房價依然是在吹大泡沫，但這是很殘酷的事實。
更要注意的是，這樣的瘋狂與失控，還是在限貸限購限價持續(xù)推行了三年多，今年2月又新推出了“國五條”的情況下，出現(xiàn)的。為什么？
我們可以使用永遠都正確的供求論來解釋，也可以使用政策的無公信來解釋，但這樣的上漲，可能還至少說明了另外兩個事實：其一，深圳的剛需力量的確比我們想象的龐大和強大。其二，它可能還說明了一個更為可怕的事實：限購限貸限價，這些曾經(jīng)我們樂觀的認為真正可以穩(wěn)定住房價的調(diào)控政策，而今它們的邊際效應(yīng)正在快速遞減。這之所以可怕，是因為，到目前為止，我們還沒有找到一個比它們更為有效的能夠穩(wěn)住市場三年不瘋狂的調(diào)控組合拳。但是，如今它們也要失效了。
我們還有什么辦法？或者說，市場即將要迎來的是什么？
國慶前后，深圳連續(xù)兩次出臺政策，最后被深化為“深8條”的調(diào)控，可以成為我們判斷下一輪全國樓市調(diào)控政策走向的基礎(chǔ)：調(diào)控別無選擇的只能從嚴，這是市場必須得面對的。在這8條調(diào)控里，我們至少可以得出這些基本判斷：1、限購不會退出。2、限價只能從嚴，因為只有限價才能夠控制住新房價格，才能在報表上令深圳新房價格不會超過人均可支配收入的增長，才能完成年初向市民的承諾。3、房貸還會收緊（這個可能不會推行）。
類似的政策也勢必會成為全國核心城市的常規(guī)動作，剛剛過去的10月20日，河南省會城市鄭州已經(jīng)再一次啟動加強版的“限價令”：200多個房地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)主管部門備案承諾，今后的銷售價格零增長。
沒有太多理由相信這樣的老政策重申會有成功的希望，因為“限價”唯一能夠完成的目標(biāo)是官方數(shù)據(jù)的修飾，公眾都清楚它不含任何實質(zhì)意義。而不退出的限購原本也在執(zhí)行，既然它已經(jīng)出現(xiàn)了邊際效應(yīng)遞減，又有什么理由相信它可以繼續(xù)發(fā)揮更大的效用？唯一可以期待的是限貸政策，針對二套以上購房，首付比例和貸款利率每上浮一點，便會壓制一批需求。但是，央行10月16日剛剛關(guān)于“房貸政策沒有改變”的公開表態(tài)，也打消了這一擔(dān)憂。
唯一可能震動市場的，是即將到來的三中全會。此外，沒有什么力量能夠阻擋房價的上漲，而這，是最可悲的。
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發(fā)表于 2013-11-22 10:19:42
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